Можно ли купить по дешевке квартиру ипотечного должника?

На Западе один из верных способов купить жилье с максимальной скидкой - приобрести его с торгов, на которые выставляют недвижимость должников, не расплатившихся по ипотеке. На сайтах ряда банков и у нас уже появились списки недвижимости в залоге на продажу. Под покупку такой квартиры даже предлагается взять кредит на особых условиях. Насколько это выгодно?

Самую внушительную базу залоговых объектов на продажу удалось обнаружить у ВТБ24. Только вторичных квартир на 10 ноября там насчитывалось 429. Еще первичка и загородное жилье. Список серьезно расширился буквально за последние месяцы - в июле всех объектов (вторичка плюс первичка плюс загородка) было не более 330. 

Но это со всей России. Чисто московских - с три десятка вторичных квартир, примерно столько же новостроек. Как поясняют банковские консультанты, в столице неплательщиков все же мало. Вот была бы нужна квартира в Сибири или, скажем, в Самарской области... 

А что с ценами? Самая дешевая квартира из московского списка - 3 500 000 рублей. Однушка в кирпичной пятиэтажке где-то на задворках столицы. Но такое счастье реально найти и без залога в нагрузку. 

Квартирка поприличнее. Крылатское, монолит-кирпич, двушка, 21 миллион рублей. 198 тысяч рублей за квадрат - это даже выше рынка! 

Может, у других банков дешевле? 

Абсолют Банк. В Москве самый дешевый вариант - двушка на "Соколе" за 10, 5 миллиона. Богаче выбор у "ДельтаКредита", но цены даже на однушки начинаются от 4 "лимонов". 

- Но вы посмотрите, какие ставки по кредиту, - объясняет по телефону сотрудница банка. - Это льготная ипотечная программа, уникальный шанс купить квартиру на докризисных условиях кредитования. 

И правда, желающим приобрести квартиры должников ставки предлагаются по нынешним временам щадящие - от 9, 5% в рублях (ВТБ24) и 5, 75% в долларах ("ДельтаКредит"). Банки тут ничего не теряют - примерно на этих условиях заемщики-должники изначально - до кризисных времен - и кредитовались. 

Правда, как подсказывают риэлторы, занимающиеся ипотекой, более выгодные условия кредитования компенсируются крайне въедливым изучением потенциальных заемщиков-покупателей - банкам не хочется поменять одного заемщика-неплательщика на другого. Потому программы идут не очень - подобрать подходящих покупателей, соответствующих всем требованиям банка, крайне сложно. 

Кстати, сразу бросается в глаза, что вышеописанные банковские программы и близко не похожи на торги. Квартиры продаются по "доброй договоренности" с задолжавшими банку заемщиками, которые продолжают оставаться собственниками жилья. Банк, по сути, выступает всего лишь посредником. Потому для покупателя квартиры в залоге вырисовывается еще один минус: технология сделки достаточно сложна - просто переоформить закладную с одного заемщика на другого у нас нельзя. 

Спрашивается, а чего банки так церемонятся с неплательщиками? Дело в том, что законный способ "отъема" квартиры - через суд и организацию торгов - у нас настолько сложен (см. "Домашний блокнот"), что невыгоден прежде всего самим банкам. 

У такой ситуации есть хорошая сторона: остаться без ипотечной квартиры, даже если у вас не все хорошо с финансами, не так-то просто. Но и серьезное влияние на рынок "дефолтные квартиры" в ближайшее время в Москве вряд ли будут оказывать. 

Комментарий риелтора
- Это не очень выгодная покупка, - резюмирует Роман Вихлянцев, генеральный директор агентства "Аврора-Недвижимость". - Выбор квартир невелик, особых дисконтов нет. Но мы сейчас говорим именно о Москве. В других городах - например Самаре - ситуация другая. 

Важно 

Сделка с должником опасна! 
Допустим, квартиры граждан, которые не в состоянии платить по ипотеке, и правда распродавались бы по демпинговым ценам. Не радуйтесь: при определенных условиях такая сделка для покупателя... опасна. Как мы тут уже говорили, банки не очень горят желанием судиться с заемщиками. Если же должник продает квартиру "добровольно", то в случае невыгодной для него цены он впоследствии может эту "добровольность" в судебном порядке оспорить. Мол, банк и покупатель, пользуясь моим бедственным положением, принудили заключить кабальную сделку. Такие судебные процессы (правда, не в Москве) уже есть.