В Москву потянулись люди из провинции

На московском рынке аренды жилья в ноябре был зафиксирован 5-процентный рост числа предложений. Однако спрос на квартиры за этот период вырос на 10% — Москва вновь стала испытывать приток людей из провинции.

По данным ноябрьского исследования российского рынка аренды жилья, проведенного агентством недвижимости МИАН, сейчас ассортимент предложения продолжает подпитываться квартирами, приобретенными ранее в инвестиционных целях и переориентируемыми в сегмент аренды ввиду значительной корректировки стоимости жилья. 

На рынке явно стало больше предложений, которые не могут быть реализованы по желательной для собственников высокой цене из-за падения доходов арендаторов. Так, по сравнению с предыдущим месяцем количество предлагаемых в найм квартир увеличилось на 5%, но основной прирост зафиксирован среди объектов бизнес-класса, число которых возросло почти на 20%. 

Спрос растет за счет людей из провинции 

Несмотря на то, что, как правило, большинство сделок аренды реализуется в период деловой активности — в сентябре-октябре, в текущем году потребительская активность в сегменте найма жилья в ноябре не снизилась. Напротив, по сравнению с предыдущим месяцем спрос на аренду столичных квартир увеличился почти на 10%, достигнув и даже несколько (на 5-7%) превысив показатели аналогичного периода прошлого года. 

Как считает первый заместитель гендиректора МИАН Инна Игнаткина, этот парадокс во многом объясняется тем, что в Москве аудитория нанимателей продолжает пополняться наемными работниками, прибывающими из регионов, наиболее пострадавших от кризисных процессов (Урал, некоторые города Приволжского и Северо-Западного ФО), где особенно резко упало производство и снизился уровень жизни населения. Здесь пока еще продолжается тенденция увольнений, и люди вынуждены ехать в столицу в поисках заработков, отмечает Игнаткина. 

При этом количество совершаемых сделок аренды пока еще в 1, 3-1, 5 раза ниже, по сравнению с докризисными показателями, и в целом по рынку спрос на 30% отстает от существующего предложения, что позволяет потенциальным нанимателям предъявлять определенные требования к качеству жилья в соотношении со стоимостью его аренды. 

Как считает Инна Игнаткина, пользуясь сложившимися условиями, определенная часть арендаторов в этом же ценовом диапазоне сейчас имеют возможность подобрать варианты с лучшими потребительскими характеристиками, что они с успехом и делают. 

Динамика цен пока неизменна 

По данным исследования, по итогам ноября средняя стоимость аренды столичных квартир практически не изменилась и составила 58, 1 тысячу рублей в месяц. Зафиксированный незначительный прирост не превысил +0, 4% по сравнению с октябрем и можно считать, что цены встали. 

Правда, в разрезе различных сегментов различия все-таки носят более выраженный характер, и ценовые тренды в ноябре демонстрировали разнонаправленную динамику. 

Так, в наиболее востребованном сегменте эконом-класса, спрос в котором на 15-20% превышает существующее предложение, стоимость найма увеличилась на 2, 5% и достигла в ноябре 32, 9 тысячи рублей в месяц. 

А цена аренды элитных квартир, которые даже в условиях нивелирования кризисных процессов рано или поздно находят своего арендатора, практически не изменилась — 225, 1 тысячи рублей в месяц (+0, 6% по сравнению с октябрем). 

Объем предложения квартир бизнес-класса в 1, 6-1, 8 раза превышает существующий спрос, цены в этом сегменте сократились на 3, 3% и по итогам ноября составили 54, 4 тысячи рублей в месяц. 

В связи с этим не удивительно, что столичные цены на аренду показали снижение в тех сегментах, где они были в наибольшей степени завышены. Так, в Западном и Центральном округах Москвы, характеризующихся наибольшим количеством предложений верхних ценовых категорий, стоимость найма продемонстрировала отрицательную динамику: -0, 1% и -1, 0% соответственно. 

В среднем же, в зависимости от класса жилья и его географического распределения, арендные ставки возросли с темпами от +0, 6% в Юго-Западном округе до +1, 8% и +1, 9% в Восточном и Юго-Восточном округах. А диапазон среднего уровня арендных ставок составил от 41, 2 тысячи рублей в ВАО до 76, 6 тысячи рублей в ЦАО. 

Рынок аренды первым выйдет из кризиса 

Как считает Инна Игнаткина, хотя в текущем году рынок аренды по сравнению с другими сегментами продемонстрировал наименьшую степень влияния экономического кризиса, в ближайшие 1, 5-2 месяца, то есть до окончания новогодних каникул, на нем будет преобладать затишье. 

По ее словам, активность, как со стороны нанимателей, так и со стороны собственников, часть которых предпочтут переориентировать свои объекты в сегмент краткосрочной аренды, несколько сократится, а основной объем сделок будет осуществляться в наиболее востребованной категории эконом. 

При этом владельцы квартир для привлечения потенциальных нанимателей будут вынуждены использовать дополнительные монетарные стимулы (брать на себя половину оплаты риелторских услуг, предлагать рассрочку на выплату депозита и пр.) или улучшать потребительские характеристики сдаваемого жилья. 

По прогнозу МИАНа не стоит ожидать каких-либо резких изменений на рынке аренды и в начале 2010 года. "Теоретически рынок аренды должен быстрее восстановиться на докризисном уровне, чем рынок купли-продажи жилья. Но пока ясно, что арендные ставки вплоть до весны сохранятся на достигнутом уровне с возможными колебаниями не более 1, 5-2% в положительную либо отрицательную сторону в зависимости от сегмента, а дальнейший сценарий развития рынка будет зависеть от общей экономической ситуации в стране", — прогнозирует Инна Игнаткина.